Decreto-lei n.º 91/2023, de 11 de outubro

As novas medidas excecionais e temporárias do Governo, para ajudar as famílias com crédito à habitação, pretendem reduzir e estabilizar o valor das prestações pelo prazo de 2 anos.

Destinam-se a contratos de crédito à habitação para aquisição ou construção de habitação própria permanente ou realização de obras de habitação própria permanente, garantidos por hipoteca, em período de taxa de juro variável, e estão assentes na fixação em 70% do indexante Euribor a 6 meses, com a estabilização do valor da prestação durante 2 anos.

A diferença entre a prestação que seria devida de acordo com o contrato e a que resulta da fixação é paga mais tarde. Também pode ser amortizada antecipadamente, sem comissões ou encargos.

Os pedidos de adesão podem ser feitos de 2 de novembro de 2023 até 31 de março de 2024.

A que contratos é aplicável?  

• Aplicável a contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, ou contratos de crédito para a realização de obras em habitação própria permanente, garantidos por hipoteca, abrangidos pelo Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho.

Quais as condições de elegibilidade (requisitos cumulativos para adesão à data do pedido)?

1. Contratos celebrados até 15 de março de 2023 ou até 31 de março nos casos em que tenham sido celebrados no âmbito de uma operação de transferência de crédito para diferente mutuante;
2. Tenham sido contratados com taxa de juro variável e taxa de juro mista se estiver no período variável;
3. Tenham um prazo remanescente superior a cinco anos;
4. Não estejam em mora ou incumprimento de prestações pecuniárias;
5. Cujos mutuários não se encontrem em situação de insolvência;
6. Não estar abrangido por um plano de ação para o risco de incumprimento (PARI) ou procedimento extrajudicial de regularização de situações de incumprimento (PERSI).

O que é a fixação temporária da prestação?

• A fixação da prestação resultará da revisão da prestação do contrato de crédito, fixando o respetivo valor naquele que resultar da aplicação do indexante que corresponder a 70 % da Euribor a seis meses, acrescido do spread previsto contratualmente, mantendo-se inalteradas as demais condições do contrato de crédito, designadamente o prazo e a periodicidade da revisão da taxa de juro prevista contratualmente, durante 24 meses.
• No decurso do período de fixação da prestação, o respetivo valor não é objeto de revisão decorrente da variação da Euribor a seis meses referida no número anterior.
• A fixação da prestação, nos termos do disposto no presente capítulo, não prejudica a aplicação:

7. a) Da suspensão temporária da exigibilidade da comissão de reembolso antecipado, prevista no artigo 7.º do Decreto-Lei n.º 80-A/2022, de 25 de novembro, na sua redação atual;
8. b) Das medidas previstas no Decreto-Lei n.º 80-A/2022, de 25 de novembro, na sua redação atual, e não releva para o cálculo da taxa de esforço do mutuário prevista no mesmo;
9. c) Da medida de bonificação temporária de juros prevista no Decreto-Lei n.º 20-B/2023, de 22 de março, a qual é determinada com base no indexante e na prestação apurada nos termos contratualmente estabelecidos.

O que é o montante diferido?

1 - O montante diferido correspondente à diferença entre a prestação devida nos termos contratualmente estabelecidos e o valor da prestação fixada nos termos do disposto no presente decreto-lei é diferido, sendo amortizado:

1. a) Nos dois últimos anos do contrato de crédito, quando o prazo remanescente do contrato, no termo da fixação da prestação, for inferior a seis anos;
2. b) A partir do quarto ano após o termo do período de fixação da prestação, quando o prazo remanescente do contrato de crédito, no termo da fixação da prestação, for igual ou superior a seis anos.

2 - O montante diferido a que se refere o número anterior é capitalizado no valor do empréstimo com referência ao momento em que seria devido à taxa do contrato de crédito aplicável, caso o mutuário não tivesse aderido ao presente regime.

3 - O montante diferido pode ser amortizado antecipadamente, sem qualquer comissão ou encargo para o mutuário; sendo um reembolso parcial do crédito é imputado, em primeiro lugar, à amortização do montante diferido;

4 - O montante do capital em dívida, à data da cessação da medida de fixação da prestação, não pode, em resultado da aplicação do presente capítulo, ser superior ao montante do capital em dívida à data de início da fixação da prestação.

5 - Para efeitos do disposto no número anterior, a prestação a pagar pelo mutuário corresponde ao montante resultante da aplicação da taxa de juro do contrato de crédito sobre o valor do empréstimo apurado nos termos do n.º 2 do presente artigo, sempre que este montante seja superior ao valor da prestação fixada nos termos do n.º 1 do artigo 3.º.

Qual a duração desta medida?

1 - A medida de fixação da prestação aplica-se às prestações que se vençam nos 24 meses seguintes à data da aceitação, pelos mutuários, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

2 - A aplicação da medida de fixação da prestação suspende-se, de imediato, quando o indexante do contrato de crédito for inferior ao determinado nos termos do disposto no n.º 1 do artigo 3.º.

3 - A aplicação da medida de fixação da prestação que se encontre suspensa, nos termos do disposto no número anterior, é retomada automaticamente sempre que o valor do indexante do contrato de crédito seja superior ao que resulte do disposto no n.º 1 do artigo 3.º, pelo período remanescente do prazo fixado no n.º 1 do presente artigo.

4 - A medida de fixação da prestação cessa, de imediato, se verificado o incumprimento das prestações.

- Ou seja -

Durante 2 anos, a contar da data de adesão a esta medida:

• paga a prestação fixa, calculada com 70% da Euribor a 6 meses (em vigor no mês antes de aderir)
• mais o spread do contrato.

 No final dos 2 anos, a contar da data de adesão a esta medida:

• paga a prestação prevista no contrato, calculada com o indexante que contratou e o valor de mercado à data.

 A partir do 6.º ano (se faltarem mais de 6 anos para o final do contrato), a contar da data de adesão a esta medida:

• paga a prestação prevista, acrescida do valor diferido, ou seja, a diferença entre o valor da prestação contratual e o valor da prestação fixa.

Se faltarem menos de 6 anos, paga o valor diferido nos últimos 2 anos do contrato.

O presente Decreto-Lei veio também introduzir alterações ao Decreto-Lei n.º20-B/2023, que visa a atribuição de um apoio temporário do Estado no pagamento de juros relativos a Contratos de Crédito à Habitação destinados a Aquisição, Construção e Obras, na Habitação Própria Permanente, sob a forma de bonificação temporária de juros.  Saiba mais aqui.

Para mais informações sobre esta medida de apoio contacte o seu balcão gestor.